Taux d’emprunt : comment expliquer les variations entre les différents contrats ?

Plusieurs contrats signifient plusieurs établissements de prêt. Ces derniers ont chacun leurs manières pour effectuer de la publicité afin de gagner le plus de clients. Il y en a qui misent sur les taux d’intérêt ou taux d’emprunt, d’autres sur les durées ou encore les assurances. En parlant du taux d’emprunt, le choix que l’établissement décide d’appliquer convient à différencier les contrats.
Chacun de ces organismes, en particulier les banques, est confronté à un libre arbitre pour choisir le taux qui lui est favorable. En effet, dans le cadre d’un prêt immobilier, il existe principalement deux types de taux. Le premier concerne le taux d’emprunt fixe. Il est généralement plus élevé que l’autre type étant donné que tout au long du processus de prêt, il demeure fixe même pendant les temps durs. En conséquence, les banques se trouvent être dans l’obligation de prévoir, à travers ce taux, les éventuels risques à l’avenir.
D’un autre côté, elles peuvent appliquer un taux variable. Celui-ci est généralement moins conséquent que le précédent. Cependant, tel qu’il est qualifié, il varie en fonction des évènements que le secteur de l’immobilier subit. Il dépend essentiellement de deux paramètres : une marge dont chacune des banques dispose et un indice de référence, mondialement valide, celui d’Euribor.
Les banques désignent, après les arrangements qu’elles établissent avec leurs clients, une marge de capital que le client doit payer avec ses mensualités lors du remboursement. Étant un bon négociateur ou accompagné d’un bon courtier, l’emprunteur peut bénéficier d’un rabais qui, naturellement, ne fait pas entrer la banque dans une situation de perte. La raison primordiale de la hausse de cette marge est d’optimiser ses gains vu que les clients chercheront toujours à négocier. Évidemment, c’est le principe de leur marketing.
Pour ce qui est de l’indice de référence basé sur celui d’Euribor, il est entièrement en fonction des divers aléas mondiaux. Ainsi, il peut tant augmenter que descendre. Durant les temps où le secteur a connu son apogée, celui-ci était fortement prétentieux. Par conséquent, les ménages qui s’engageaient dans un prêt immobilier étaient limités. Effectivement, la valeur des taux suffit pour cibler la gent à atteindre. Seulement, depuis que le domaine de l’immobilier connait des défaillances dues à la crise, cet indice a considérablement diminué, rendant ainsi, les taux variables très bas. Depuis, les banques disposent de maints profils qui cherchent à effectuer un prêt immobilier. C’était le moment ou jamais. Ce type de taux n’est alors avantageux pour l’emprunteur qu’en période dure. De ce fait, il devrait se préparer financièrement et mentalement sur le fait que les temps changent et qu’il se pourrait qu’ils aient à payer une forte somme. Étant donné le fait que l’on ignore encore le mode de variations de ce taux, les banques ont mis en place un intervalle de 1,2 à 3 points pour qu’il ne fasse pas trop de conséquences auprès des emprunteurs tout au long de sa variation. Donc, au moment où il sera en hausse, il peut atteindre une valeur supérieure à celle du taux fixe tout comme il peut descendre à une valeur bénéfique, notamment pour les emprunteurs. Dans ce cas, le taux variable est également appelé « taux capés » qu’il soit à échéances plafonnées ou pas.
En gros, les différences des contrats se situent entièrement au niveau des taux d’intérêt. Le taux fixe est également considéré comme étant un taux de sécurité vu qu’il ne change pas du début à la fin du contrat quelles que soient les circonstances. Tandis que le taux variable est assimilé à un taux d’économie pour le fait qu’il parait peu comparé au premier au début. Mais ceci n’est valide qu’en période de crise. Une fois le secteur relancé, il peut largement dépasser la valeur du taux fixe. Par conséquent, il ne sera plus économique.

Contrat de prêt immobilier : comment renégocier mon emprunt ?

Depuis quelques années maintenant, l’observatoire du Crédit Logement en France révèle que les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’ont de cesse de baisser. En mai 2013, ce taux atteint un record avec 2.97% toujours selon la même étude. Dans la majorité des cas, les taux en France se situent entre 3.40 et 3.80 %.
Cette baisse effectuée volontairement par les établissements financiers et de crédit vise à relancer le marché de l’immobilier en constante régression depuis le début de la crise. Ces taux faibles devraient inciter plus les nouveaux emprunteurs à se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Ceux qui ont déjà un prêt seront aussi tenter de penser que leur crédit actuel leur coute trop chère et par conséquent, désireront le renégocier. Mais avant de se lancer dans cette opération, il est important d’en évaluer l’intérêt économique.
Si le principe de calcul de l’échéance mensuelle ne diffère pas vraiment, on constate qu’il faut être très prudent puisque la renégociation n’est avantageuse que dans certains cas. En effet, selon le cas une renégociation à la baisse d’un prêt passe toujours par le paiement anticipé de l’ancienne dette au profit d’une nouvelle à un taux moins élevé. Mais il faut tenir compte de plusieurs autres frais engagés car un paiement anticipé d’une dette entraine des frais et des pénalités. Si le montant de ces frais est trop important alors cela risque d’annuler les avantages de l’opération financière. En général, cette pénalité est plafonnée par la loi financière du 25 juin 1999 à 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû. A ce moment-là, la date de signature du contrat de prêt entre en jeu puisque ce montant va dépendre entièrement du montant qui reste à rembourser. Si l’engagement a été signé pour une durée de 15 ans et que le paiement anticipé intervient au bout de 5 ans, ces pénalités annuleront automatiquement l’intérêt financier d’une telle opération. A contrario, la renégociation ne doit pas intervenir trop tard dans le remboursement car il engagerait plus de frais que d’économies pour l’acquéreur.
La meilleure solution serait de convaincre son banquier d’appliquer le nouveau taux à l’ancien prêt, ce qui est peu probable car elle y perdrait de l’argent. Dans le meilleur des cas, il est prêt à entendre les arguments et donc il est essentiel de bien démontrer les bénéfices qu’il peut en retirer. Sinon, il est tout à fait possible d’aller voir dans une nouvelle banque pour négocier un nouveau prêt à un tarif plus bas. Cette opération s’appelle le rachat de crédit.
Dans ce cas, il faut avancer une étude précise des conditions de rachat car cette opération à un coût. Le rachat entraine donc des frais annexes engagés comme les frais bancaires, les frais de prises d’hypothèques et bien d’autres encore. Les nouveaux frais d’assurance par exemple sont des postes de dépenses à prendre avec beaucoup de considération. En effet, un nouveau crédit signifie une nouvelle assurance qu’il va falloir négocier le mieux possible. Si l’assurance coûte en effet plus chère que l’ancienne, l’opération n’aura aucun intérêt. Malheureusement, cette assurance est toujours indépendante du contrat de prêt et les assureurs peuvent fixer leur taux comme bon leur semble. Un autre frais important est celui de la main levé sur l’hypothèque de l’ancien prêt.
En résumé, pour être rentable, les frais de rachat ainsi que les échéances mensuelles du nouveau prêt ne doivent pas dépasser au minimum d’un point les remboursements mensuels de l’ancien prêt. Ces calculs sont toujours très complexes et il convient dans ce cas, de demander des supports concis et explicatifs sur les différentes possibilités comme des échéanciers et des tableaux d’amortissements.

 

Renégocier mon prêt immobilier : où trouver les meilleurs courtiers ?

Un courtier est un spécialiste du crédit. Il est chargé de représenter ses clients afin de leur présenter les meilleures conditions de prêt. Il dispose généralement d’une grande marge de manœuvre pour négocier avec les différents partenaires (banques, établissements de crédit et autres). Il peut gérer des centaines de milliers voire des millions d’euros de prêt, ce qui donne une bonne crédibilité.
Vis-à-vis des clients, le courtier à l’obligation de leur proposer les meilleures offres du marché, de négocier des prêts sur mesure qui correspond à leur profil financier. Bien sur, faire appel à ses services à un coût mais face aux nombreuses offres, on ne peut être que convaincu de leur utilité. En clair, un courtier peut vous faire gagner du temps et de l’argent.
Si vous êtes déjà convaincu, vous êtes sûrement en train de vous demander où vous pourriez trouver les meilleurs et comment choisir. Rien de plus simple, car avec internet, vous pourriez avoir accès à de nombreux sites comparateurs. Il faut d’abord faire la différence entre les sites de sociétés de courtage et les sites alternatifs qui proposent de comparer plusieurs courtiers.
Ces derniers sont de loin les plus objectifs puisque leurs données sont régulièrement mises à jour. L’un des plus connu en France est le site « le meilleur courtier ». Ce site répertorie les meilleures entreprises de courtage par ordre alphabétiques. Pour choisir votre courtier, le site vous propose plusieurs éléments qui vont vous aider à déterminer votre choix.
Premièrement, vous aurez à choisir sur le type de courtier que vous souhaitez. Vous pouvez opter soit pour un courtier à distance, soit pour un courtier en agence. Les modes opératoires sont différentes et la qualité des services s’en ressent. Cependant, il n’y a pas une meilleure que l’autre, tout dépend de ce que vous cherchez et de vos besoins. Le courtier à distance est idéal pour ceux qui veulent conserver une autonomie. Ceux qui veulent bénéficier de meilleures conditions sans rien négocier, iront plutôt en agence.
En second lieu, l’expérience du courtier est un élément de décision intéressant. Celui qui possède des dizaines d’années d’expérience possède par conséquent un réseau très développé de partenariat. Il peut donc en user à volonté. De plus, un courtier expérimenté aura plus de crédibilité auprès des établissements pour négocier. Vous pouvez aussi vous renseigner sur son volume d’affaires qui peut mesurer l’influence et l’importance du courtier.
La proximité est aussi un détail qui a son importance. Pour pouvoir faire régulièrement des mises au point avec votre courtier, il est préférable de le choisir localement. Les courtiers locaux auront tendance à mieux collaborer avec certaines banques qui reçoivent les dossiers directement en agence.
A travers les sites comparateurs, vous pouvez avoir accès à des données importantes comme le nombre de recommandations par courtier. Soyez vigilent sur ce point, car il est clair que les meilleurs sont sûrement ceux qui obtiennent le plus grand nombre de recommandations des internautes, mais ils sont aussi beaucoup plus chers.
Sur le site, les frais de courtage varient en moyenne entre 0 pour BT crédit et 1050 Euros pour Cabinet Luc Fond. Cette information peut se révéler décisif pour certains mais il est important de bien préciser dès le départ si le courtier sera payé en honoraires ou en forfait bancaire. Ce détail est très important car certains courtiers n’affichent pas volontairement leurs honoraires parce qu’ils sont payés par leur partenaire bancaire. Dans ce cas, vos frais bancaires peuvent s’élever entre 3 à 5 fois plus que la normale pratiquée.
Enfin, certains sites comparateurs affichent aussi la performance des courtiers pour les mettre en concurrence. Cette performance se mesure par rapport à la durée moyenne des emprunts accordés à chaque courtier. Certains sont très performants pour les emprunts de courtes durées (7 à 15 ans), et d’autres, sont spécialistes des emprunts de longue durée (20 à 30 ans). Grâce à ces données, vous pourriez être sûr de vous adressez au bon interlocuteur.